又踩地产“雷” 中建投信托47亿借款或“烂尾”?

来源 | 独角金融

一边是不断攀升的不良率,一边是高企的涉诉金额。

因借款合同纠纷,中建投信托将多家公司告上法庭。

这些诉讼多与地产公司有关。2018至今,中建投信托累计与地产公司借款纠纷接近百亿,其中两家已破产重整,合计借款金额47.37亿元。

梳理这些被中建投信托起诉的地产公司发现,部分公司深陷债务危机,这意味着即使中建投信托胜诉,对其来说也并不有利。

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起诉10余家地产公司,涉诉金额近百亿

3月5日,中国建银投资有限责任公司(以下简称“中国建投”)披露一系列重大诉讼、仲裁事项,因借款合同纠纷,中国建投控股子公司中建投信托将三家地产公司告上法庭。

值得注意的是,借款合同涉及的借款人福州瑞聚、康润房地产、保定市秀兰混凝土目前似乎均已无力偿还债务。中建投信托已对三起借款诉讼案申请财产保全,待一审开庭。

2018年11月,中建投信托向地产企业福州瑞聚发放近3亿元信托贷款,这笔贷款由福州瑞聚控股股东福建福晟集团以及实控人潘伟明、陈伟红为该笔信托贷款提供连带责任担保,根据公告内容,福州瑞聚全部股权被质押于中建投信托。

独角金融(微信号:uni-fin)注意到,中建投信托与福晟集团曾经是合作伙伴,现如今即将法院相见。

基于当初信托投融资业务合作,2019年5月底,福晟集团与中建投信托签署战略合作协议,确立全方位深化战略合作关系。

福晟集团此前扩张迅猛,当房地产企业融资被收紧后,双方合作的同一年10月份,福晟集团旗下多个楼盘面临停工,甚至烂尾危机。

一位自称“福晟.印江南”业主的网友在福州12345便民服务平台发贴称,2020年11月发现“福晟.印江南”已经停工半年。经查询得知,该项目预售资金监管账户资金已不在,面临烂尾。

除了福晟印江南项目,福晟钱隆府、福晟闽江道等地产项目也同样面临停工问题。

另一笔借款发生于2017年8月。中建投信托与青岛康润房地产签署了1.858亿元贷款合同,青岛康润房地产控股股东河北秀兰房地产集团为该笔借款保证人,实控人郝海玲提供连带担保责任。

还有一笔借款发生在2019年9月,中建投信托向保定市秀兰混凝土公司发放5377.75万元贷款。保定市秀兰混凝土公司与上述借款企业“青岛康润房地产”为同一控股股东、实控人。该笔借款的保证人、担保人同上,分别为河北秀兰房地产集团和郝海玲。

2019年开始,河北秀兰房地产集团及其旗下公司多个地产项目停工,并遭业主维权。除此之外,秀兰房地产集团部分项目被查封、逾3亿元财产被冻结,还因欠薪问题被员工告上法庭或投诉。

法院公开信息显示,2020年河北秀兰房地产集团新增三例被执行人,累计金额超过8.5亿元。

截至目前,郝海玲被法院冻结了其名下4家关联公司股权,累计冻结金额达6.2亿余元。

针对上述三起借款纠纷案件,独角金融(微信号:uni-fin)向中建投信托咨询,不过截至发稿前电话始终无人接听。

实际上,中建投信托与地产企业借款纠纷不时见诸报端。

从2018年中弘股份到2019年南京建工、银亿股份、泰禾集团,以及2020年的福晟集团以及河北秀兰房地产,中建投信托踩中的几乎都是地产行业“网红雷”。

据独角金融(微信号:uni-fin)不完全统计显示,2018年至今,根据中建投信托控股公司中国建投的公告披露,中建投信托累计与地产公司借款纠纷案件数量达11起,诉讼金额达98.96亿。

部分公司涉案金额较大。

2018年8月,中建投信托与北京中维房地产开发有限公司签署的《信托贷款合同》高达37亿元;与上海静安协和房地产有限公司的纠纷,涉及金额12亿元;与中弘股份签署的贷款合同14.8亿元;与银亿股份及旗下公司到期未清偿债务达9.6亿元……

多数案件中建投信托胜诉,借款人已履行还款义务。也有部分被告仍未执行还款,目前仍处于繁重的诉讼与执行程序中。

11起借款纠纷案件中,两家地产公司已破产重整,合计借款金额47.37亿元。

其中中维地产是陷入流动性困难的泰禾集团的全资子公司,去年底进入破产重整;宁波市镇海银亿房地产是陷入流动性危机的银亿股份全资子公司,从2019年开始,银亿股份接连经历戴帽ST、业绩亏损、多笔债务违约、大股东被动减持后,ST银亿陷入全面的流动性困境,目前进入破产重整。

北京一家律师事务所的律师称,“破产重整”可以解决企业生死存亡,是对有挽救有价值企业的一种救济手段。如果破产重整不成功,就可能会进入破产清算。

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不良率远超行业平均,风控能力待考

中建投信托成立于1979年,总部位于杭州,注册资金为50亿元,其前身为浙江国投,是国内最早经营信托投资业务的公司之一。2007年4月,中国建投收购浙江国投的全部股权后更名。

作为杭州本地的信托公司,中建投信托在当地的四家信托公司中背景最强(其它三家分别是杭工商信托、浙金信托、万向信托)。

资产分布上,2016年以来,中建投信托房地产领域占比均高于40%。

根据用益信托网发布的研究报告显示,2020年房地产集合信托发行规模前20排名中,中建投信托以299亿元的规模位列第8名。

除了与地产有关的借款纠纷外,中建投信托的其它信托产品也出现了逾期。

去年,中建投信托涉及诉讼的集合信托产品有四个,融资方分别是新蒲经开投资、黔南东升、钟山城投、杭州美生,除了钟山城投是城建融资外,其他三个项目均是地产融资。

中建投信托-贵州遵义新蒲经开项目,融资方贵州新蒲经济开发投资有限责任公司,2020年4月逾期,规模3.33亿元。

中建投信托-黔南东升项目,融资方黔南东升发展有限公司,2020年4月逾期,规模1.37亿元。

中建投信托-六盘水钟山城投项目,融资方六盘水钟山区城市建设投资有限公司,2020年3月逾期,规模1.5亿元。

2019年2月,美好置业旗下公司杭州美生向中建投信托借款3.5亿元,期限一年,美好置业为这笔融资提供保证担保。2020年2月中旬,杭州美生申请延期支付。

从已出现问题的信托项目看,中建投信托去年信托产品逾期金额达9.7亿元。不过,这些产品后来都得到兑付。与此同时,中建投信托的不良率处于上行态势,且远超行业平均。

中建投信托2019年报显示,公司净利润8.8亿元,同比下降3.93%,不良率由2018年的4.14%上升至2019年的15.06%,而2019年信托行业平均不良率2.67%。

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信托公司地产项目或“降温”?

近年来,信托公司房地产信托业务增长迅速,也有信托公司开展这项业务因不够审慎导致项目风险积聚。

随着风险的暴露和监管政策的收紧,信托公司与地产商的合作是否会收缩?

金乐函数信托分析师廖鹤凯表示,房地产业务是一个长期可投资领域,当地产调控后信托公司对该业务完全放弃并不现实。从全世界角度看,房地产领域一直是一块主流的投资领域。

廖鹤凯认为,房地产信托总量规模控制还会持续下去,作为信托机构主流业务之一,地产业务规模这个阶段还是保持平稳为主,各家信托机构会根据各自实际情况逐步调整,只是调整速度比较缓慢,不会有剧烈的波动。

个别房地产规模作为最主要业务占比过高的公司,从2019开始在监管政策的影响下逐步缩小地产占比,尝试转型基建等领域发展。

信托公司如何做好地产项目风控措施?

廖鹤凯表示,信托公司所有对接项目都有一个延续性过程,此前项目风险开始暴露,并不是这两年才做的项目,目前看到的风险问题,可能是两年前市场过热时参与的项目,当监管政策对地产行业进入实质性调整后,有个别信托公司地产业务出现了风险性事件。

各家信托公司有自己的风控委员会,新的业务以审慎经营为主,各家公司在目前阶段对地产业务筛选与操作会更加审慎、严格。

一家信托机构业务经理表示,信托公司对地产项目的风险管理能力亟待加强,重点对信托公司发放贷款的地产商第一还款来源的充足性、可靠性、抵质押等担保措施、项目到期偿付能力及风险处置预案等要逐一摸底、予以甄别。

从当前的趋势来看,未来信托公司与地产商合作、对地产项目筛选能力提出了更高的要求。你是否看好中建投信托地产业务,欢迎留言。

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